Allen摄

2022年的宁波楼市可以说面临了前所未有的挑战，在经济下行和疫情反复的大环境下，市场观望情绪浓厚，整体市场信心不足。

虽然2022年在密集出台利好政策，例如限购、限售、限贷、房贷利率等，虽然让购房者的买房成本大幅降低，但是效果却依然未达预期。2022年的楼市依旧延续了2021年的凉意，新房的成交套数、面积和总金额均腰斩，创下了近五年的最低值。

下面我们一起来研读2022年楼市的具体情况！

三大指标创近五年新低

（宁波新地产制）

2022年，宁波市六区一共供应建筑面积349万平，较21年（749万平）下降53%；成交建筑面积323万平（26081套），较21年（733万平）下降56%；成交金额926亿元，较21年（2006亿元）下降54%；成交均价28647元/㎡，较21年（27364元/㎡）上升5%。

2022年市六区供大于求，三大指标均腰斩，楼市面临前所未有的困境，由于新房的限价有所上调以及官网显示升级包价格，导致整体备案均价再度上升，逼近3万大关。

（宁波新地产制）

2022年市六区共计成交26081套，较21年（62336套）下降58%。

整体来看，月度成交量持续维持在低位，随着优质项目的开盘入市，导致成交量有所起伏。

（宁波新地产制）

二手房上，随着价格的大幅下降，以及购房成本的降低，仍有不少购房者出手，月度成交较2021年下半年有所上升，整体维持在3000套左右，2022年二手住宅成交32015套，较21年（44751套）下降28.46%，成交量已经逐步企稳。

105次开盘，整体去化率32%

（宁波新地产制）

开盘去化率体现市场的冷热。据不完全统计，2022年全年开盘加推共105个项目，相比2021年下降79个，日光项目仅仅只有2个，分别是绿城·春语文澜和伟星·玉堰珑印府，整体去化率从前年的61%下降至32%，整体市场热度下降非常明显。

目前核心地段的优质产品还能保持良好的去化率，而近郊和远郊的产品去化速度较为缓慢，大多开启分销或推出大幅度优惠。

（宁波新地产制）

截至12.31，显性库存398.3万平，与21年相比升7%，创近5年新高，按照近一年的去化速度，市六区去化周期约14.8个月，库存绝对值非常高，逼近400万平。

各区成交量均腰斩

（宁波新地产制）

从各区成交量价来看，鄞州区成交量价最高，成交8876套，备案均价34511元/㎡。各区成交量均腰斩，江北区成交量降幅达7成。

（宁波新地产制）

从成交面积看，90-140㎡是主流面积段，占比达71%，其中90-110㎡刚需面积段占比仍在高位，接近4成；110-140㎡面积段占比逐年下降，从18年的57%下降至33%；140㎡ 的改善户型占比明显上升，从21年的13%上升至22年的20%。

（宁波新地产制）

从成交单价上看，2.5万元/㎡ 单价段占比达58%，其中3.5万元/㎡ 单价段占比逐年走高，达21%，而2万元/㎡以下单价段已经从19年的占比超50%缩小到不足20%。

（宁波新地产制）

从成交总价上看，主力总价段依旧为200-400万，占比达50%；400万以上占比呈现上升趋势，占比达32%；200万以内占比大幅收缩，刚需门槛仍在提高。

优化政策井喷，出台超千条

（宁波新地产制）

2022年超300省市（县）出台优化政策超千条，达到近些年峰值。全年两次降准，降息3次，5年期LPR下调35个基点，下调至4.3%，同时还出台规定首套商业最低贷款利率最低可达到LPR-20bp，多个城市首套房贷利率降至4.1%甚至更低，公积金贷款利率时隔7年下调，下调至3.1%。

对于房地产方面，再次提出房地产是国民经济的支柱产业，将努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和市场回暖。随着四季度金融十六条的发布和三支箭的发力，目前已有60多家银行向120多家房企授信额接近5万亿，将极大改善房企的融资难度。

（宁波新地产制）

房贷利率大幅下降：

首套房贷利率从年初的5.4%持续下调至当前的4.1%，整体下调1.3%，以贷款200万的等额本息来计算，可节省约34万的成本。同时公积金贷款额度也从60万上升至100万元，额度从12倍调整至15倍。

限购缩圈：

限购范围已缩小至1.0版本 明湖 庄市，家庭的核查范围也有所缩小，同时台州、舟山、绍兴户籍在宁波购房，等同宁波户籍。

首付比例降低：

目前首付比例大幅降低，圈外首套2成首付，二套3成首付；圈内首套3成首付，二套4成首付。首付比例的降低将有助于更多刚需客上车。

房票政策出台：

目前奉化、海曙和江北已出台房票政策，其中奉化房票只能在本区购买新房，海曙房票只能在本区购买新房和二手房；江北房票则可以在六区购买新房。同时三区还将给予购房补贴。

套数销冠：荣安·观棠晴雨

金额销冠：建发·缦云

（宁波新地产制）

荣安·观棠晴雨以788套为榜首，轨交绿城·滨河沁月以708套位居第二，绿城·通山未来社区以697套位列第三。

（宁波新地产制）

建发·缦云33.5亿夺年度销冠，江皓府以32.9亿元位居第二，云起府以31.3亿元位居第三，TOP10项目中，绿城独占3席，前十入榜门槛仅19.7亿元。

（股权方均计入，来源于：RDAS）

绿城以备案金额150.7亿元，夺取桂冠，荣安以96.8亿元，位于第二，宁波轨道83.0亿元，位居第三，前十入榜门槛为40.9亿元。

绿城以绝对的优势夺得销冠，但是今年在宁波市区拿地寥寥，如果明年不出手多拿地的话，桂冠将会易主。同时去年国央企拿地较多，今年的榜单或将有巨大的变化。

回顾2022年的宁波楼市，可谓是房地产政策松绑大年，先有限购、限售（二手房）、限贷政策放松；再有房贷利率历史最低、公积金额度增加、人才购房补贴；最后三区“房票”压轴，为了救市算得上“不惜一切代价”了。

2023年伊始，三支箭已悄然启动，相信其能解决好开发商资金链问题、债务问题，让“保交楼”彻底落实，从而提振市场信心，促动购房者出手买房，进而带动市场成交的回暖。

那么网友朋友们觉得2023年宁波楼市会是一个怎样的走势？欢迎到评论区讨论！