当前市场下，出现被“抢购”的楼盘不是低价就是稀缺，其中顶级豪宅就属于后者的稀缺资源，这种稀缺资源对口的大多是都市新贵，也就是说置业时不仅局限于一个楼盘的配套是否完备，还要看楼盘所处区域发展、定位、环境、交通等各种配套综合来挑选房子，而一个成熟的豪宅区刚好在满足上述条件的同时还能带动区域的整体价值提升。

每个城市都有豪宅，像纽约的ONE57，伦敦的海德公园1号，上海的汤臣一品，深圳的深圳湾1号等都是各城市的代表性项目，今天就来盘点一下北京的几个别墅区。

1、中央别墅区

中央别墅区北至机场北线，南至东北五环，西接京承高速，东达机场二高，经过十多年发展，形成了一处高端居住带，其次中央别墅区多片区发展，包括天竺、大湖、后沙峪、孙河板块，项目多达40个。

天竺板块位于顺义区，1992年的丽京花园问世使得此板块开启别墅区热潮，也是配套设施最完善，交通最便利的板块。

大湖板块位于朝阳区，以板块内的社区“大湖山庄”命名，板块规划极佳，距五环最近，属于城市别墅，凭借着优秀的地理位置，整个板块的关注度一直都很高。

后沙峪板块位于顺义区，是天竺板块向西辐射而形成的别墅板块。这里国际教育集中，全京70%的国际优质教育资源汇聚于此，板块相对成熟，配套的商业生活区也比较多。

孙河板块位于朝阳区，是北京市唯一一个先规划后开发的别墅板块，板块升值潜力巨大，整体容积率1.0左右，仅规划11块住宅用地，是一个相对独立安逸的高端住区。

天竺板块的丽京花园是北京的第一座别墅，项目有公寓和独栋两种类型，容积率约0.44，绿化率约60%，物业费10元/㎡·月。1992年建成，整个社区独栋只有6套，分布在一区丹枫园，平层主要分布在三区雪松园和七区海棠园，为124-151平的2-3居室，全是南北通透的低密度板楼，开盘时均价1万/平，现二手房挂牌网站上均价6.6万/平。

项目周边发展得早，配套现已相当成熟。商业资源有温榆广场、荣和广场、欧陆广场、荣祥广场、祥云小镇、空港服务区、斯普瑞斯赛特奥莱等，商超餐饮咖啡厅等配套齐全，满足生活所需；医疗资源有和睦家医院，新世界荣和诊所，地坛医院，空港医院等；教育资源有北京德威英国国际学校、顺义区天竺第一小学、朝阳区苇沟小学、青苗国际双语学校、顺义区天竺中学等。

2、西山别墅区

西山别墅区是目前城六区唯一在售的浅山别墅区，与中央别墅区比，西山别墅区区域集中，项目不多，仅10多个。西山别墅区的大致范围为：东到西四环，西到西五环外，北到闵庄路，南到杏石口路，在区域中间以旱河路为界，分成两个组团。

在北京，西边居住属性最强没人不认可吧？其中西山更是离城区最近的“山区”，天然的生态环境，自然的山水融合，空气质量明显优于市区，除了生态好以外，周边的教育资源也不容小觑，距离国内高校比较近，中小学公立教育资源也比较好。

这里有个别墅区叫香山艺墅，项目位于海淀区，南至八大处，北达香山，小区容积率0.67，绿化率60%，物业管理费4.9元/㎡·月，项目有独栋、联排、双拼、叠拼四种，社区户型全部有落地大飘窗。早在2000年初，香山艺墅的价格就已经达到了1000万一栋，目前二手房挂牌均价为12.8万/平，按照最小面积189平四居来算，总价也要2400万起步了。

同样位处西山别墅区的还有两个月前刚刚开放样板间的绿城西山云庐，项目也是目前城六区唯一在售的浅山低密度纯别墅社区，位于八大处南侧约800米，背靠西山，面朝永引渠。项目共29栋楼，300余户，小区容积率仅有1.1，绿化率30%，绿城物业。

产品有建面约205-580平4-6层叠墅，销售指导售价为9.15万/平，总价约1950万-4000万每套，附近的配套也是应有尽有，1号线、6号线、S1、M6多轨交汇，直线2公里可达京西大悦城，东侧紧邻银保产业园，小区内还有百年古树和高端园区会所。项目实景示范区已正式开放，感兴趣的朋友可以扫描文末二维码报名我们的周末看房团活动~

3、中关村万柳

关注北京楼市的人肯定都听说过一句话：“如果说五道口是宇宙的中心，那么万柳就是北京楼市的尽头，不管板块如何变化，楼市的终点始终停在万柳。”

中关村万柳位于中关村科技园的西边，北邻颐和园，西邻昆玉河，有"京城绿肺"之称，是园内唯一大面积住宅开发区。周边名校云集，清华大学、北京大学、中国人民大学、北大附中、人大附中等教育资源都在附近，以万柳书院等为代表的学区房更是价格不菲，升值很快，住的大多是知识和教育行业的精英，小区环境和物业服务很好，安全属性也是无可挑剔。

小区共有14栋楼，307户，均为210平以上的大户型，一层带下沉庭院，顶层带阁楼；项目紧邻地铁10号线巴沟站，周边有华联万柳购物中心、万柳高尔夫俱乐部、海淀公园等场所，购物出行，休闲娱乐都可满足。

至于万柳书院现在的价值，今年5月14日，万柳书院拍出了一套顶层复式，以36万/平的单价、成交价超1亿的成绩刷新了法拍房单价记录！

4、环使馆商务区

1980年，北京出台第三使馆区相关规划文件，以使馆区涉外资源为依托的燕莎商圈开始呈现萌芽状态，同时朝阳公园板块大规模发展建筑后吸引了很多有钱人来此置业，置业推动买房市场，带动周边房价成倍增长，随之开启了“中央公园豪宅”这一概念。其中的棕榈泉国际公寓更是地标性的存在，2002年其开盘均价在9000元/平左右，如今已超10万/平。

这里还有个小区叫北京壹号院，2016年最高成交单价达到30万/平，仅次于上海的汤臣一品，这里的居住人群有社会名流，上市公司总裁高管等。

北京壹号院于2015年开盘，毗邻朝阳公园、CBD商圈，这也就保证了项目的优越配套以及繁华都市的生活格调，小区共6栋水晶宫建筑，227户，绿化率31%，容积率2.35，物业费17元/㎡·月；产品上所有楼栋顶层都为复式带露台的户型，一层为下跃带花园的户型，三居户型面积区间为240-265平，四居户型面积区间300-385平。

周边配套有燕莎友谊商城、悠唐购物中心、三里屯village；朝阳高尔夫俱乐部、工体俱乐部；朝阳实验小学、北京八十中、加拿大国际学校；北京军区总医院、朝阳医院、和睦家医院；朝阳公园、团结湖公园等。

其实，北京自2012年受到容积率不得低于1的“禁墅令”限制以及在2017到2018年时，北京对豪宅实施严格的“限签”政策后，豪宅项目一直处于被动状态，2019年政策逐渐放松，豪宅市场才回暖一些，整体成交量上涨，但项目依旧处于稀缺状态，目前在售的豪宅项目只有上面说到的绿城·西山云庐。

最后我想说，在买得起的前提下，每一种需求都被满足时，才是适合自己的好房子。