昨天，位于成华区驷马桥路旁的合能铂悦府项目取得了预售许可证，推出全部278套住宅产品，精装交付，价格为18758-19575元/㎡，以下是该项目的基本资料。

楼盘概况

占地面积：约31亩

容积率：3.0

产品类型：小高层、高层

总户数：278户

开发商： 成都盛誉合能房地产有限公司

物业费用：4.2元/㎡/月

#本次推售信息#

楼栋：1、2、3、4和5#楼

套数：278套

产品面积：主力约155㎡和约170㎡

梯户比：2梯2户

备案价格：精装18758-19575元/㎡

装修标准：5500元/㎡

预计交房时间：2021年6月

对于铂悦府来说，内心可能是有些崩溃的。

因为就在一周前，与其同属11区，定位相同的华润悦玺项目取得了预售许可证，因为超高性价比，该项目吸引了1.3万 购房者报名，虽然最终的复核名单还没出来，但可以确定的是，11区大部分有资格的改善型购房者应该都被锁住了。

所以今天的售楼部，人气并不算高，相反，门口的小蜜蜂倒是成群结队的，有来自恒大云门的，还有来自朗诗上林熙华府的，都是周边的竞品，而这些现象汇在一起也充分说明了一点：11区改善型购房者的可选择性还是挺多的。

那合能铂悦府项目表现如何？适合哪些购房者关注呢？希望今天的踩盘报告能给正在关注这个项目的购房者带来一些参考。

01.地段及配套

主城区中环旁，现在看不起，以后可能买不起

合能铂悦府项目位于成华区驷马桥路旁，北侧是驷马桥路，南侧是规划道路，东侧是高车三路，从地理位置上来看，处于城北中环路的内侧，驷马桥板块。

△项目地理位置示意图

驷马桥和八里庄一样都属于旧城改造板块，是此前北改规划当中的一部分。

两个板块都有一个共同的问题，虽然大部分专业市场已经搬迁，但由于历史遗留问题较多，再加上片区改造推进较慢，目前呈现的居住样貌并不算理想。

△项目周边实景

不能否认，这的确是需要时间来消化的，但即便如此，我仍然认为这是一个值得关注的板块。

第一，整个板块的地理位置优势非常突出，道路交通完善，轨道交通发达，商业配套应有尽有。

以合能铂悦府项目所处的位置为例，处于驷马桥路旁，向西可衔接至驷马桥街，向东可至中环路，再加上项目东侧规划的高车三路，无论是出城还是进城都十分便捷。

轨道交通方面，项目可享受到双地铁的辐射，一个是位于东侧的地铁7号线府青路站，另外一个是位于项目西侧的地铁3号线驷马桥站，两个站点距离项目都仅有不到500米的步行距离，可以说是黄金距离了。

商业配套方面，项目自身规划有4000余㎡的集中商业，位于项目唯一一栋商办产品的1-4楼，据置业顾问介绍，将打造成购物中心。

不过，这还不是重点。

项目周边3公里范围内，还有永立打造的约10万㎡的商业街区（美食为主），以及集中式商业体财富又一城。

就近就能满足吃喝玩乐所有需求。

教育配套方面，项目一街之隔就是政府规划的幼儿园和小学，目前在建，但办学主体和性质目前都不确定。

△位于项目的南侧，与项目仅有一街之隔

整个板块的城市居住属性是非常突出的。

第二，这里是主城区目前少有的还能成片开发的片区，还有大量的可开发用地，且目前已基本整理出来，尤其是驷马桥路与二环路之间的区域，也就是项目南侧区域。

△项目周边实景图

随着主城区大部分区域开发接近饱和，像驷马桥这种主城“白纸”相信一定会慢慢吸引到更多开发企业的关注，所以，我相信，目前的城市界面状态只是短暂的，未来的想象空间是充分的。

02.规划及产品

产品最大赠送达31%，改善品质较为突出

合能铂悦府项目所在的地块是合能在2016年拿下的，据当时的新闻报道，地块落定后6个小时，项目的案名及部分规划就已经出街了。

据了解，铂悦系是合能地产旗下的高端改善系列，合能铂悦府是成都推出的第一个铂悦系产品，此前在成都开发的基本都是刚需、刚改或首改类产品，如位于建设路的合能耀之城、位于双流的合能珍宝翡翠以及位于龙泉的合能四季映像等。

在高端改善方面，是完全没有参考案例的，但这并不代表不好，具体还得看项目表现如何。

铂悦府项目总占地约31亩，规划容积率3.0，整个地块呈长方形，共规划了6栋建筑，其中5栋为17-30层住宅，另外一栋规划为商业 酒店 办公。

下面是项目的总平图。

小地块，再加上不低的容积率，地块的局限性还是较大的，但从目前产品的呈现来看，我认为改善属性还是相对突出的。

5栋住宅全部临路，其中仅有驷马桥路是主干道，但实地看到车辆并不算多，且所有户型的主景观面都朝向中庭，因此，道路带来的影响相对较小。

△楼栋位置示意图

所有楼栋均采用了2梯2户纯板式设计，全南北朝向，但南低北高的设计以及足够的楼间距，整个小区没有一套公寓，每一户都拥有较好的采光和通风。

产品均采用跃层设计，主力供应有两种，建筑面积约155㎡户型和约170㎡户型，两种户型格局完全相同，采用部分挑高的设计，单层层高3.1米左右，每个户型都有较大的赠送空间，其中155㎡户型实得面积约211㎡，170㎡户型实得面积约222㎡，赠送率高达31%。

下面是155㎡户型。

这种跃层户型目前在市场上并不多见，巧合的是，距离项目不远的恒大云门项目也是全跃层设计，此前我写过恒大云门项目的踩盘报告，仅从产品上来看，我认为合能铂悦府项目均好性更突出，舒适度表现更高。

唯一有一点不足，是我个人感受哈，楼梯较陡，家有老年人和小朋友的需要注意一下。

本批次产品将全部采用精装交付，精装标准5500元/㎡，从精装配置来看，三大件（中央空调、地暖和新风）都有，全屋配置智能系统，主材方面，客餐厅、玄关及楼梯地面均采用天然石材，品牌方面，厨卫采用了杜拉维特、摩恩和西门子等。

结合我参观样板间的感受来看，整体设计简单、大方，是我个人比较喜欢的风格。

03.价格及购买建议

根据公示，项目的建面单价在18758-19575元/㎡（含精装），按照实得单价计算，最低仅有14000余元，虽然单价较低，但因为产品面积大，所以整个项目的门槛并不低，最低的总价都要接近300万，最高达到了约436万元，对比华润悦玺来看，最高总价也不过273万元左右，门槛可以说是提高了一个层级。

抛开华润悦玺这个特例，我们来对比下其它项目。

最开始我也说过了，项目周边，与铂悦府定位相同的产品并不少见，包括已经拿预售的恒大云门、即将拿预售的朗诗上林熙华府、待售的青秀未遮山，因为这几个项目在地理位置上差异不大，所以，应该有不少购房者会对比这几个项目。

我的建议是，如果你就是钟情于跃层产品，我建议你选择合能铂悦府。

唯一可对比的就是恒大云门，两个项目在地块指标、产品规划上有很多相同之处，但相对来说，铂悦府性价比更高（恒大云门14943-19493元/平方米，清水交付），产品舒适度表现更好。

如果你对这种产品并不是特别感冒，且也有一定支付能力，建议可以多对比一下，一方面是因为合能品牌在成都楼市的口碑并不算太好，另外一方面，这个总价段在主城区内的可选择性还是有的。

例如将在下半年入市的青秀未遮山二期和三期，还有130-160平方米的高层精装产品，据我了解，预计单价在1.8-2万元左右，对比来看，我认为，该项目在品牌开发实力、大盘规划、配套方面更有优势。

文/邱霜

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

本次将推出278套房源，其中98套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，108套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2019年6月13日—6月15日（9:00—18：00）

核验时间为2019年6月14日—6月16日（9:00—18：00）

选房时间为2019年6月27日—6月29日（具体以开发商公示为准）

（来源：吴思竹）