文：刘璐

西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师

留美经济学博士

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8月9日，成都高新区中和片区土拍8650元/平米的楼面价还犹如发生在昨天。城南的火爆让笔者觉得用语言来形容已经苍白了，而其他区域的土地市场则暗淡了许多。实际上当前的成都房地产市场，特别是土地市场，可以分成两个区域：城南，其他。比如“8.9”土拍当天的两宗新都的地块，其实性价比也还可以，结果直接流拍，而当天参加土拍的这么多开发商连举牌的人都没有。再回忆一下堪称史诗级经典的“6.29”土拍，在全城火爆、四面开花的情况之下，唯一的一宗零溢价成交的地块，就在金牛区的天回镇，而这块地正好位于北绕城外一点，还有不错的河景资源以及现代商贸城这么大的一个产业配套。

毫无疑问，当前成都房地产市场的分化正在日益加剧。一方面是上述空间上的分化，另一方面就是产品的分化。这一波行情主要就是“改善”抗起的大旗。曾经作为主力的刚需型产品销售明显弱于改善产品，而且日益边缘化。“改需”就像是被释放出来的一股洪荒之力，正好在房地产发展十来年的一个换房节点上，升级换代加上二胎，再伴随着宽松的信贷政策，最终成就了今年的改善型产品市场。

而这一次，一宗位于龙泉的大面区域、绕城外一点的距离、景观资源极其突出、并且容积率和规模都不错的“改善型”地块又将走上拍卖台。它是将延续城南改善型用地土拍的火爆呢？还是像其他非热点区域的地块一样拍不起价呢？这是该宗地土拍的最大看点。

笔者和非常专业的开发商业内人士交流过对参加土拍拿地的看法。其观点是“不关心最后拍多少，而只关心这地值多少钱。高了就不拿，少了就拿。就这么简单。”可见，提供一个科学的、客观的地价 “参照系”，是业内在参加土拍时最迫切的需求，而这也正是笔者这个土地价值研究的关键意义。更不用说，本研究本身就可以帮助业内判断土地市场里的套利机会。

笔者需要再强调一点：

笔者评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代表笔者本人的任何主观判断。再次强调一点，我这个研究的最大意义，在于用大数定理，从成都土地市场的整体角度来计算某宗地的均值。任何市场都需要一个均衡价格作为参考。实际成交价低于均衡价，就说明从成都土地市场整体来看，拿这地划算，否则就不划算。

各位读者去买任何东西，都会想自己到底是买贵了还是买便宜了，这就需要一个参照价格。就好像我们去买菜，那今天的菜价多少合适呢？显然，如果有一个科学的参考价格，那买便宜了就是赚了，买贵了自己也应该知道贵多少。本研究的意义就在于提供这个参考价格。

价格围绕价值上下波动，这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义，就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”，从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值，那必然是值得警惕的；而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值，则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的，而是用来判断上面提到的这个市场价值的。

提前很多天就有多位业内朋友在问笔者对这块地的看法，笔者也是不敢怠慢，又熬了几天夜把这宗地的估值计算出来了。为了科学地进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。笔者曾在一些公开课场合向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的，笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，运用超过100个的影响因素，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。

那么，龙泉大面的这宗待出让的地块有些什么看点呢？

8月19日拍卖宗地：

1，LQ12(252/211):2016-05，龙泉驿区大面街道公园大道以西。地块面积79963.67平米合119.9455亩(含幼园用地3.7496亩)，1≦容积率≦2，兼容商业建筑面积比例≦10%。

起拍价：350万元/亩，楼面地价：2625元/平方米。

该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：887.03万元/亩，楼面地价：6652.7元/平方米。此时溢价率为153.44%。鉴于近两个月来成都热点区域的土拍行情日益油爆，笔者特根据大数据的研究结果，加入了“疯狂模式”附加溢价系数。对于本宗地而言，如果出现央企或外来房企等“抢疯了”的局面，则该地块的“疯狂模式”高位评估价可达1064.44万元/亩，楼面地价：7983.30元/平方米。此时溢价率为204.13%！！！

笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 437.33万元/亩，楼面地价：3279.94元/平方米。此时溢价率为24.95%。同理，该地块的“疯狂模式”低位评估价可达524.80万元/亩，楼面地价：3935.97元/平方米。此时溢价率为49.94%。

请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。

点评：

位于驿都大道和成龙大道之间的龙泉驿区大面镇这片区域，是龙泉房地产发展的主力区域，本身也是一个品牌开发商云集的区域。而该区域的产品也正在从刚需向着改需转型，升级意愿强烈。但是本次拍卖出让地块最大的看点，还是地块西侧紧邻的这个高尔夫球场。

这个高尔夫球场比较新，可能很多朋友还不太熟悉。它的名字叫做“成都卧龙谷乡村俱乐部”，这是目前成都距离市区最近的一个高尔夫球场，也被称作是定位最高端的球场，于2012年开始试营业。该球场由世界十大高尔夫设计公司之一的美国JACOBSON公司全程设计的18洞72杆标准高尔夫球场，全长7209码，含9洞灯光球场（据说是成都唯一的一个灯光球场)，其球道和果岭的草种都是本特草。球场占地面积1284.5亩，其中会所50亩，人工湖115亩，沙坑102亩。该球场的最大特点就是沙坑多，有400多个，打起来较有挑战性。当然，该球场的另外一个特点就是价格昂贵，平时一场球的价格一般都在1880元至1980元，周末肯定在2500元以上了。该球场的会所总面积约9000平方米，整体呈托斯卡纳建筑风格，调性很高。总体来看，该球场的评价很高，被称为是目前成都最好的高尔夫球场。

当然，除了这个高尔夫球场的景观和调性优势之外，本次出让地块的容积率也很低，最大容积率仅2，且面积较大，达到了近120亩。按照成都目前流行的产品搭配方式，该宗地走“别墅 电梯大平层”的“高低配”路线是刚刚的。本地块东南侧1.8公里距离就是川师大新校区这个“超级配套”，周边很多楼盘都把这个当作最大卖点。另外，本次出让宗地自带幼儿园和最多10%建面的商业，解决社区小配套不是问题。

由于目前成都土地市场的热点都在城南，而且热得有一些不理性的苗头了，所以位于大面的该宗地能不能在土拍上实现自己的价值，还有一定的不确定性。当然，本宗地独特的高尔夫景观优势，不仅在成都绕城环线是罕见的，在近10年的成都土地市场也都很少见，这种稀缺价值不用多说。加之其超低容积率和大地块面积，引起疯抢也不是不可能。地肯定是好地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

周边成交地价参考：

本宗地东南侧1.5公里的保利•玫瑰花语的地块就是当年编号LQ11(252/211): 2012-297的地块，拍卖成交时间是2013年1月8日。彼时，起拍价高达520万元/亩，而成交价更是高达665万/亩。该地块规模达113.7亩，最高容积率4.5。按这个容积率测算的楼面地价为2216.67元/平米。

在玫瑰花语的西侧紧邻的一个地块，LQ08(252/211): 2015-08，于2015年12月25日走上拍卖台。该地块规模达142.6亩。客观地说，该次土拍的地块条件比保利拿地的条件更好一些。玫瑰花语项目的地块容积率高达4.5，规划上就给了偏刚需的定位。而该次土拍的地块，容积率为2.5到3，明显走的舒居和改善型置业路线，显然定位可以更高端。更关键的是拿地时机，2013年1月恰好处于楼市逐渐走出2012年受严厉调控政策带来的“房价滞涨”的影响，而2014年8月正是楼市开始下行不久愁云惨淡的时候。2015年12月的成都楼市处于回暖期，整体市场环境比2014年8月好多了，也比2013年1月的房价指数点位更高一些。最最最关键的是，该次土拍的起价比邻居保利可是实实在在的低了170万/亩啊！虽然容积率低了很多，但楼面地价反而还低了一些。笔者当时对该地块给的高位评估价为562.19万元/亩，楼面地价为2811元/平方米；而低位评估价为395.08万元/亩，楼面地价为1975.4元/平方米。业内也纷纷猜测保利很可能会出手抢地，因为显然保利拿下该宗地将享受到规模经济的福利，起码节约1000万以上的营销、策划、市场研究等成本，甚至售楼部都不用修，就用以前的。然而，该地块最终的成交价仅为起拍价350万元/亩，拿地企业为成都佳逊投资有限公司（据媒体报道实为龙湖），成交总价为4.99亿元。该次土拍之后，多家媒体以“圣诞捡耙和!”等标题做了报道，可见业内对这个拿地价格的普遍看法还是低估了该宗地的价值的。

随后，2016年3月8日，保利地产发布公告（公告编号：2016-016），称：“公司通过合作方式取得成都市龙泉驿区大面街道金枫路东侧地块（宗地编号：LQ08(252/211):2015-08，项目具体位置见图2），项目用地面积约为95066平方米，规划容积率面积约为285197平方米，我方需支付价款约为24955万元。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目50%权益。”2016年3月9日的相关信息显示，“龙湖·金枫路项目”规划设计方案于2016年2月19日通过龙泉驿区第67次规划委员会全体会议审查。

这确实有种看大戏的感觉啊！但其实这也没有什么好奇怪的。经济学理论中有关于“卡特尔”组织的论述。房企在拿地时的“默契”其实就是一种临时卡特尔。用严密的数学公式可以证明卡特尔具有内在的不稳定性。通俗地说，在市场行情不好或一般的时候，这种“默契”可能有效。然后一旦行情变得火爆，这种“默契”的小伙伴们撕逼是分分钟的事，毕竟各人都为了最大化自己的利益。而且，行情火爆的时候，也根本无法抵挡来自“默契”之外的“外来人”的进入和竞争。比如在目前火热的城南土拍市场，去“默契”试试看？谁会搭理？原因很简单，要在火爆市场组建一个卡特尔的协调成本太高了。

据相关报道，合作之后，该项目还是由龙湖操盘，地块将被打造成龙湖“三千系”产品（即龙湖·三千庭）。其实早在2014年，保利、龙湖、首开就已在北京联合开发住宅。该地块在业内受到很高的关注度，被誉为将首开大面高品质改善型产品的先河。不过，笔者根据其一期物业的相关数据推算，住宅建筑面积 101420.65 平方米，共1036套房，则每套房的平均面积仅97.90平米。看来该项目的定位对2016年成都爆发的改善型产品行情仍然估计不足啊!还是保守了一些。如果笔者来做这个项目的定位，平均面积应该会拉到150平米才合适。

该项目在今年7月已经开盘，高层:5600元/㎡-6200元/㎡，均价约5900元/㎡；洋房:7500元/㎡-12000元/㎡，均价7800/㎡。值得一提的是，该项目一期单价更高的洋房在短时间内就已经售罄，而单价相对较低的高层“洋楼”仍然在售。可见，大面区域对高品质改善型物业的需求是很旺盛的，价格反而不是问题，重点是缺产品。笔者曾去大面区域的一些高密度住宅小区考察过，在三圣乡区域也有不少类似的产品。普通人的感觉就是住着难受，作为专业人士的笔者看了就评价两个字：毁地。因此，从龙湖·三千庭的相对高价的洋房产品的热销就看得出来，该区域对改善型产品的需求一触即发。

此外，在本次出让宗地东南侧路口对面的一宗地，2011年12月底拍卖成交的LQ15(252/211): 2011-170地块，占地83.4亩，容积率2.5到3.5，起拍价和成交价都是是400万/亩，竞得人成都百城投资有限责任公司（百悦集团），开发的项目就是百悦城•公园大道（百悦城百悦天鹅湖三期）。

在本次出让宗地东南侧160米处，2014年7月拍卖成交的LQY01(211/251): 2014-068地块，占地142.3936亩，容积率4.5到6.5，起拍价350万/亩，成交价是354万/亩，竞得人天津坤盛投资管理有限公司。2014年7月正好是成都土地市场的低潮期，这个价简直就是个抄底价啊！另外，笔者想说，这么高的容积率毁地啊！！！

在本次出让宗地东南侧700米至1公里处还有多宗历史出让地块，这里笔者就挑一个来说吧。2012年12月底拍卖成交的LQ09(252/211/242): 2012-280地块，占地149.4135亩，容积率6，起拍价550万/亩，成交价是642万/亩，竞得人成都国嘉志得置业有限公司。又是这么高的容积率笔者想想也是醉了！

从这些历史成交地块来看，当年的龙泉大面区域的整体定位的确是刚需得吓人的。不过从去年底开始这一状态已经在逐渐改变，出让地块的容积率也是越给越低了。本次待出让地块紧邻高尔夫球场的优势和超低容积率都是大面区域的其他历史成交地块所不能比拟的，所以其未来的产品应该也会有独立性，不会跟随区域产品的大流，其销售价格也有望突破大面区域的天花板。

不要羡慕笔者为什么总是能迅速的锁定目标地块周边的历史成交地块和做出这么精确的计算。笔者花费了十年时间，打造了成都最全最牛的土地数据库，就该笔者这么任性哈！

笔者著有《地价的逻辑：大数据时代的城市土地估价》一书（即将出版），欢迎关注。

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2016年8月15日