二娃说

人类之所以有进步，主要原因是下一代不听上一代的话。

今天，即便你们骂我，揪我头发，我也要再说一遍：现在买房，能四房，不三房！

为什么我会用“再”字呢？

关注二娃的老粉，应该有印象，其实，2021年2月21日，我有写过类似的文章，标题就叫：“听我一句劝：能买四房，别买三房了！”

之所以重提这个观点，那是因为，现在我更加确定了这个结论。是的，广州，已悄悄迈入了四房时代！

啥，你不相信？那行！咱们直接看数据！

这是2012年-2022年（上半年），广州四房的成交数据图。

仔细观察可以发现，近10年来，广州四房，不管是供应量、成交量都纷纷大涨，价格更是越卖越贵。

更有意思的是，近5年来，广州四房的成交均价，已从2018年的2.6万/㎡，涨到了4.4万/㎡，涨幅高达66.72%，远超两房和三房。

当然，广州进入四房时代，可不止表现在一手房方面，从贝壳提供的二手房成交数据（四房成交占比）来看，也十分明显。

◆ 数据来源：贝壳

如果，你还不相信的话，那二娃给你来点实际的案例！远的地方，就不说了！咱们就拿今年上半年，一手房销量唯一在涨的番禺区来举例子好了！

呐~下面是二娃花了2个钟，才问到的详细数据，你们感受下！

发现没有，万博CBD、广州南站、长隆、广州国际创新城等热门板块的标杆项目，基本都卖四房为主。

而这几个板块呢，又是番禺极具潜力和价值的地方。这意味着，如果房价上涨，买四房的升值空间必然远大于三房。

所以，在番禺买四房的人，开始越来越多。从2017年15%的占比，已经涨到了如今的38%。

那么，你们知道为什么现在的开发商都喜欢搞四房，而三房的配比，越来越少了吗？

我认为，有3个原因：

1）政策和需求的变化：三胎时代的到来，大家对房间数量的需求多了起来，4房成为了趋势。

2）生活水平的提升：随着祖国的繁荣昌盛，大家开始富裕起来。对居住品质，也有了更高追求。

3）行业的变化：在房地产分化的时代，换房成本和难度，越来越高了！所以，那些踮踮脚能买4房的买家，自然不会考虑3房了。

那聊到番禺四房的选筹问题呢，其实最近有个粉丝，就问了二娃一个很有代表性的问题。

他说，他想买一套婚房，总价预算440-450万，自己自由职业，在珠江新城上班，他一般开车出行，但女朋友需要坐地铁。目前正在考虑的楼盘是星寰TOD，问我这个楼盘怎么样，如果买的话，买三房好还是买四房好？（详细提问看下图）。

◆ 聊天截图

我一看他的情况和需求，想都没想，直接告诉他：买呗，星寰很适合你啊！

而关于三房和四房的话题，我建议他“能四房不三房”。

你想嘛，本来他的预算，再加点就能够得着四房的，干嘛去买三房啊？而且，他是买来做婚房的，结婚后，不就要考虑生孩子这些问题吗？生完孩子，丈母娘、父母肯定会经常过来看孩子，或者常住帮忙带娃，四房肯定更合适。

至于其他好处嘛，我上面已经说得很清楚了，这里就不多说了。

下面，咱们重点聊聊星寰TOD这个盘，值不值得买？

◆ 项目大门实景图

不知道大家怎么看，反正我给他的建议是“买！”，因为星寰TOD完全匹配他的需求。

首先，通勤上，不管是坐地铁，还是开车，都满足40分钟到珠江新城的要求。

◆ 截图来源百度地图

毕竟，项目300米处就是地铁7号线-谢村站！交通是真方便。而他女朋友坐地铁去大学城上班，也只需30分钟。

如果想去万博长隆的话，坐地铁也就2-3个站的距离。

◆项目与谢村站的位置关系

其次，星寰TOD位置不错，紧靠南站CBD，能最快享受到板块的发展红利。

最近几年，我自己都能感受到，南站板块动作频频，利好不断。比如，去年12月至今年3月，短短3个月内就开通了2条地铁线（佛山地铁2号线、广州地铁22号线）。

这可是2021年-2022年，大湾区内唯一 一个双城地铁来连接的地方。

◆ 南站CBD，正在崛起

此外，根据2022年的供地计划，番禺总共只有20块商服用地。其中，南站就占了15宗。政府对其重视程度，可见一斑。

◆ 截图来源：2022年供地蓝皮书

而伴随着多个项目的到来，南站板块的配套也会逐一兑现，加上商服地块的开发，一个新的CBD，正在崛起。

下面这张图就是南站以后的样子，就问你惊艳不惊艳？

◆南站CBD效果图

所以，现在买的话，正好能赶上这一波成长红利。

再则，项目产品很牛，性价比很高！

据我所知，星寰TOD目前主要在售南区的8号楼，面积涵盖92-113㎡的3-4房。

而接下来，项目即将要加推的7号楼，位置特别好，还是2梯4户设计，整栋楼全部是4房单位（嗯，很有前瞻性），01和04单元为建面约133㎡的大4房，而02和03单元为建面约115㎡4房单位，带精装发售，仅3.8-4.3万/㎡！

◆ 项目沙盘图

为什么我会用“仅”字呢？

其实，我们用地铁通勤40分钟到珠江新城的标准，来对比一下，星寰的性价比，就显而易见了！

星寰TOD（地铁通勤约41分钟）：单价3.8-4.3万/㎡

老黄埔区府板块（地铁通勤约40分钟）：单价5-6万/㎡

老黄埔庙头板块（地铁通勤43-50分钟）：单价4.3-4.6万/㎡

萝岗万达板块（地铁通勤约51分钟）：单价5-6万/㎡

所以，他这个预算，再加一点去星寰TOD买个四房，真的可以。

◆ 项目实景图

至于户型嘛，我觉得星寰TOD是没啥毛病可以挑的。它做的几个四房户型，每一个都有很多亮眼，加上赠送，实用率都在90%以上！

光看文字，你们可能没啥感觉，所以，我决定上个约113㎡4房的样板房视频！

我是房二娃，赞38

看到没有，113㎡做4房带主套，进门有玄关，做到了南北对流设计。而且厨房比较大，可以放双开门冰箱，阳台也做得老大了。

此外，这个户型的主卧也非常宽敞，有21㎡，既有大飘窗，又有大浴室，是一个非常理想的四房户型。

◆ 建面约113㎡户型图

当然，它们接下来新推的7号楼，还有约133㎡大4房，据说这个户型超牛逼，但因为没有样板房，我就只能给大家看下户型图了。

◆建面约133㎡户型图

比如，我自己看完就发现了5个亮点：

1）进门有玄关，私密性强。而左边有一个独立长辈房，可以实现互不打扰的作用。

2）整个客厅为南北对流，双阳台设计；5.2米大开间，大客厅，采光和通风都很棒。

3）开放式 LDKB 厨房带岛台设计，让整个装修更加美观，同时能与客厅的孩子，更好的互动。

4）整个户型实用率超90%，主卧不仅大，还带有270度环绕式衣帽间，设计得当也能实现南北对流。

5）此户型所在的7号楼，是小区C位楼栋，所以这个户型的景观也是最棒的。

◆7号楼所在位置图

所以，你们觉得怎么样？如果喜欢的话，可以去现场了解下。

最后，二娃再说一次：能买四房，就买四房吧！接下来，它一定会是市场主流！

不得不承认，以前2房最吃香，很多人买房都是首选2房，但现在呢？三房成为主流了！那么，三房能流行多久呢？我觉得顶多10年！

所以，如果你现在买房，踮踮脚能买4房的，我建议直接上4房！因为你要考虑，你卖房的时候可能是5-10年后了，到那时候，4房已经是主流，流通性也会更强！

你们觉得呢？如果有其他意见，欢迎留言评论

红盘房子是什么意思？

在楼市中的“红盘”一般是指该楼盘很畅销，而且房价有上涨趋势，只要买了就会升值。

决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。

因此，在选房时要圈定自己喜欢的一两个片区，交通、配套等是否便利，离工作地点近不近等等。

扩展资料：

楼盘的选择

1、选大不选小。楼盘越大，需要开发商的实力越强，而开发商的实力是需要历经市场考验的，只有实力强的开发商才能获得相对好的楼盘，承担更多的社会监督，一旦楼盘出现质量问题，开发商处理流程和机制也相对完善，即使需要诉诸法律个人维权也更容易。

2、选近不选远。住家和工作不是分开的，每天上班路上的时间不宜过长，一是因为路途太远容易疲劳；二是因为浪费一些本该陪家人或是努力工作的时间在不必要的地方；最后一点更重要，就是远了容易堵车。

房地产开盘红盘是什么意思？

开盘是指，房地产项目已经由政府相关部门认可，拿到了房地产预售证书后，向社会公开发售本房产项目中的销售单元，也就是说只有开盘后的房子才正式取得了预售资格，可以开始进行贷款等商业行为．北京市的规定是：商品房必须达到主体结构封顶后，经有关部门验收合格后，可以开盘。

红盘一般是指该楼盘很畅销，而且房价有上涨趋势，只要买了就会升值。

均价

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

期房

期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。