感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

关注水库的老铁多少知道，水库掌门人非常推崇拿“大面积、低单价”的货。

再通过GPGD把杠杆做大，中长期持有，等大周期到来。这大概率会比小面积的投资回报率更高。

这背后的逻辑是，在区域内找到向下空间有限，向上随大势上行的房子。不追求暴涨，但看重长期上涨的确定趋势。

但我们应该清楚，在需求被抑制的熊市，资产流动性减弱，大面积常常也要折价才能换量，有时很可能等不到风来，就要割肉止损了。

同等有限的资金条件下，去持有1手茅台和10手五粮液，所蕴含的变量和安全性显然是不同的。

但留意佛山楼市变迁的老铁应该会明显感知，当下稍微核心板块的市场上，面积越大的新房和次新房，单价是越贵。

而“大面积、低单价”的房源，几乎全是“老破大”。只有在基本面非常差的板块，才能碰见水库里“大面积、低单价”新房&次新房的滞销货。

而今天，我想告诉大家：在佛山，除非你有强烈的自住执念，否则就被别碰老破大（楼梯楼为主）。

01

多年来，佛山以新房和二手次新房市场为主。近几年，随着房价的上涨，几大主城区的二手老破大也迎来了短暂的春天。

“老破大”顾名思义，有着楼龄老、环境破这两大痛点和面积大这一特点，位处老城区、配套完善、自带名校光环，让老破大成为佛山传统二手房市场中不可或缺的补充角色。

比如禅桂主城区的老破大，因为身处主城生活便利，还多有优质学区傍身，在这几年，接盘者趋之若鹜。

单价足够便宜，这对预算有限又追求居住面积的买家吸引力。

比如中海千灯湖一号4.5-6万/平的成交价，附近的海景花园楼梯房只有1.1-1.7/万的成交价，老破小1.4-1.7万/平，老破大只有1.1-1.4万/平。

这几乎是佛山位置最好、学区最为优越、交易最为活跃的老破大了。

同样优越的地段和配套，并不算差的楼梯房品质，有着这样的房价差距一言难尽，在一线和省会城市很难存在这样的差价，但在佛山确实客观存在。

虽然海景花园在过去半年多有补涨，但在近期出台的种种政策背景下，海景花园的后市……

2021年，在房住不炒背景下，多项政策密集出台，尤其是一线城市已经施行的学区新政、二手房指导价、及住建部刚刚颁布的老城区限拆令，三大紧箍咒背景下，老破大的前景泯然黯淡。

如今，在佛山买老破大，尤其是高价老破大，不仅可能被套牢，而且未来还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境。

02

学区新政

老破大往往位置老城区，学区不错。但往后，佛山的老破大学区优势没那么突出了。

今年，楼市调控的重要风向标就是“去学区”新政的落地。

和以往不同的是，今年不是只喊口号，而是真正的在落地执行，尤其北京和上海这种学区房含金量和概念最强的一线城市，直接真枪实刀干。

深圳虽没有京沪那样极具含金量和优质学区，但学区房依然是深圳高昂房价的重要推手，7.30深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》出台。

对学区房炒作乱象，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

在多项政策高压背景下，深圳的顶级学区房大跌。

截止当前，除了北京、上海、深圳三座一线城市外，成都、南京、重庆、西安、厦门、大连、太原等具有极强示范效应的重点省会城市也跟进，出台学区房调控相关政策。

去年至今的房价上涨，除了疫情后货币超发，一二线城市的助涨推手很大程度来自学区房。

从调控角度来讲，采取摇号，多校划片，大学区制，会极大影响学区房的溢价，尤其是老破大。

对佛山的老破大而言，暂时影响还不大，但政策层面已开始逐渐加码，从长远看，佛山也势必跟进，大部分的老破大依然会受到影响。

03

限拆令

从今往后，佛山的老破大更难拆了。

8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，释放了非常重要的信号。

很显然，限拆令新规在各个方面，围堵老城区大拆大建、租金大涨，限制过度房地产开发。

佛山五区的老城区，早些年更新不多，随着核心城区无地可拍，这两年才陆续有开发商进行整村改造。

早些年还有人购买花苑广场、海景花园、同济小学附近的学区房一方面满足自住和学位需求，一方面博拆迁。尤其是花苑广场，前些年传的神乎奇迹，据传很快就会被整体改造，但多年下来没下文。

不管自住还是投资，在限拆令出台后，坐拥老破大博拆迁的梦想，看来是要幻灭了。

唯一能关注的是房屋的真实居住价值本身，也算侧面落实了房住不炒的精髓。

04

银行限贷拒贷

往后，佛山的老破大更难贷款了。

过去半年多，和当年涨价去库存一样，深圳天才式的发明了“二手房指导价”政策，截至目前已有十余城出台相关政策。

这么多城市出手调控，是否真的有效呢？

从成交方面来看，深圳二手房成交持续低迷，中介门店关门结业不在少数，买家心理不再过分焦虑，楼市逐渐趋于理性状态。

二手房指导价政策一出，高于指导价的房源不得在外网展示，虚高价格的房源被拦截在外，不至于扰乱市场行情。

但最最重要的是，银行会基于二手房指导价进行评估及放贷，购房者通常需要支付更多首付才能买到房子，这导致二手房的流通性大大降低。

而随着楼梯房楼龄的增大，大部分银行也对佛山楼龄超过20年的楼梯房限贷乃至拒贷。

虽然银行这个做法不仁道，但从做生意的角度而言，商业银行有权选择客户，降低风险。这对于老破大而言，更像是一枚炸弹。

05

写在最后

总结起来，在学区新政、限拆令、银行限贷机制下，佛山的老破大将失去后市补涨的土壤。

在房住不炒、回归居住本质的导向下，老破大的涨幅空间已经被限死。

当然，老破大也不是不能买，只是要更谨慎、注重筛选。

尤其在有限预算背景下，定位自住需求，地段优越、配套完善、总价不高的优质学区老破大，依然可以买入，但就不要抱有过多幻想了。

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

“老破小”还能不能买了？买房别碰老破小！

“老破小”，现在还能不能买？对于房子，很多人的标准就是，当然是越大越好了，然而，老破小却例外地被不少人追棒，难道是这些人要要低了吗？并不是的，因为大多数老破小的地段都很好，保值、生活便捷度是没有问题了，有些甚至还带。但是，这样的一个“老破小”，我却想问各位购房者，你们敢碰吗？

一、什么是老破小？

老破小，从名字上就可以看到出，这并非是什么好房子，通常就是指房龄高、质量差、面积小的房子，但是每个地方对老破小的定义标准都不太一样。

二、老破小“没有未来”？

自我房地产行业发展起，就一直都有所谓的地段论，而地段论在房地产行业中一直占据着非常重要的地位。无论是专业人士还是买家，相当一部分人都深信不疑。

但时代也是会变了，房地产行情也是会变的，在现阶段，好房子理论＞地段理论逐渐成为一种被广泛接受的理论，因此只看地段，专挑老破小的购买获利已成为了过去式，专业理财人的地段至上也只是基于当初的地段，不会在短时间内退化、被替换。

可能这么说吧，从现在的市场行情来看，当初那些专业囤老破小的人，已经在行情高点出手，转投限价新房，或者潜力城市潜力板块的一二手倒挂楼盘。

其实，楼市市场的变化是有多种因素和影响的，而在不同的时期，不同的城市化阶段，是需要不同的理财逻辑。就像买房子要看地段理论，曾经在前十几年的楼市里是定理，而在现在这个阶段，还必须加上物业本身的特殊属性，也就是品牌，物业，交通，校区等等。

三、正确看待老破小？

任何消费，都是要有正确的消费观念，买房也是如此，而我所说的你敢碰老破小吗？并不是指它完全不能购买，只是缺乏一定的理财上升逻辑和居住舒适度的逻辑。

因为对于很多不是本地人的购房者来说，可能他们选择老破小只是因为他们经济能力不足，而便宜的老破小成为了他们的选择，但如果有经济的话，相信普通人买房的选择永远是新房或房子的年龄较少为前提。

以上就是本文的全部内容了。随着城市化进程，老破小的贬值逻辑不断提高，并不是它变得越来越便宜，而是它的涨幅逻辑变得越来越慢，取代它的将会是品牌开发商的项目、好的物业、好的户型格局、好的装修、好的园区景观、好的智能化居住体验等等，这是产品的迭代更新和未来年轻购房者的期望。

100万就能买进市中心 不少人又瞄准了“老破小”

原标题：风再起！100万就能买进市中心 不少人又瞄准了“老破小”

(作者： 忆莲，本文转载自微信公众号“ 杭州楼市动态”，凤凰网房产已获授权)

前两天和我爱我家中介小A聊天，得知“老破小”在二手房中竟意外好卖。

当然，这个好卖，是有前提条件的。

壹

小A手上有一个客户。这位客户全杭州的“老破小”都在看，专门投资这一类房子。

从2018年开始，小A陆陆续续给他介绍过十几套房子。之前，他一直没有入手，不是嫌弃那些房源面积大，就是觉得位置不够好。

不过，就在前段时间，这位客户果断出手了。“我给他介绍了一套闸弄口东村的房子，户型28方，总价98万，说了一下那套房源信息，他就决定买下了。”

小A向我透露：“我手上有好几个专门投资这种房子的客户。老房子，特别是小面积的，很好卖。像闸弄口东村那套房子，挂出其实才2天。”

这不由得让我好奇了：为什么这种老破小这么好卖？

“基本上都是为了等拆迁，不过也有那种价格涨上来了，但还没有拆迁就拿出来卖掉的。”小A一语道出了真相。

事实上，这部分投资客，主要的目的，就是为了等拆迁。

例如重机宿舍，传出拆迁的消息，已经有将近10年时间。这个小区的房子，只要有挂牌，价格又合适，就会很快成交。

仅5月份，在我爱我家平台，重机宿舍就成交了3套。其中，有一套房源是5月8号挂出，均价39995元/㎡，户型88.51㎡，当月就成交。

“这么破的小区，4万买的，大有人在。”小A说到。

贰

除了一部分等拆迁的投资客之外，又有哪些人在买“老破小”呢？

老破小能够被选择，它所占据的资源占了一大部分原因。这些资源包括：地段、交通、商业、医院等等，而其中最重要的就是“学区”。

之前我写过一篇学区房的稿子（猜你想看：最高9万 ，学区房被“挤破头”！），里面有提到，目前杭州优质小学周边的学区房，基本以老小区为主。

而像西湖区，优质学校基本集中在一片区域，本身土地资源有限，周边房源基本都是老破小。求是小学、学军小学等老校，又都是杭州数一数二的学校，家长们自然愿意一掷千金。

另外，一些刚需客，为了留在杭州主城区，享受优质的地理位置，也会选择户型小、总价低的老破小。当然，这部分人，还是在少数。

一是因为老破小普遍贷款比较难，如果能贷下来，首付有可能也不只3成，综合来说，入手门槛还是比较高的；二是现在的人，普遍对生活质量有要求，更偏向于选择舒适度高一点的新房或者次新房。

叁

“老破小”的价值点，其实根据购买人群，也已经表现的比较明显。

即将成为拆迁房的“老破小”，是投资客眼中的“香饽饽”，也是普遍价格上涨比较快、价格比较高的一批房源。且，小户型普遍比大户型更受欢迎。

“老破小涨价根据周边房价涨的情况而涨，因为拆迁的话，补偿款也是根据周边价格去定价的”，小A介绍道，“而拆迁房的价格要和周边好的小区比，然后略低一些。”

据安居客信息，重机宿舍的房源，目前成交价在41072元/㎡左右，比同区域的滨江万家星城43522元/㎡的近期成交均价略低，但比东新园望景苑这样的经济适用房价格更高。

没有拆迁消息的“老破小”，价格会低一些，天堂园就一个例子，目前成交均价在35562元/㎡。但按照普遍情况来看，临街的房子拆迁率会更高。就天堂园来说，也是临街的房子更好成交。

另外就是带学区的“老破小”，有明显价格优势。

据安居客网站显示，学军中学的学区房文二新村近期成交均价为79822元/㎡，同为“老破小”的邮电新村均价为68571元/㎡，石灰桥新村均价为57997元/㎡。

这三个小区其实地理距离并不远，周边配套基本可以共享，有区别的就是“学区”，哪怕文三街小学和文一街小学文一校区也是杭州的优质学校，但学区房价格依然呈现梯度递减。

莫干新村虽位于拱墅区，但仅一路之隔，配套也可以说是共享的。莫干新村学区为杭州市建新小学，近期成交均价仅40753元/㎡，和旁边的文二新村的价格差了将近一倍。

肆

虽然有“拆迁”、“学区”等价值点在，但如果作为投资，其实我还是不太建议的。

为什么这么说？

如果你是等拆迁，又不清楚拆迁时间的情况下，等5年、等10年都是未知数，时间成本耽误不起。

当然，要是你有明确的拆迁消息渠道，自然可以一试。否则，尽量还是不要碰老破小。

如果是以投资为目的，尽可以去找一些正在发展中的区域投资新房，特别是一些因为限价而有一二手房价倒挂的区域。毕竟买入就有几千一平方的收益，再者未来想象空间也更大。

“学区”，更多的价值在于一个保值的能力。

像文二新村、师苑新村等学区房，在市场趋势的基础上，近两年也并没有较大涨幅。且目前杭州正在平衡教育资源，不少新校正在建设中，家长们的选择相应变多。

有几十年房龄的“老破小”，线路老化、立面陈旧、车位规划不合理等都是常见的情况，甚至还会出现漏水、堵塞、鼠患、裂缝乃至坍塌隐患。

“老破小”房子本身价值竞争力，已经变弱。

另外，杭州目前的发展早已从传统的“一个中心，逐步外延式”到点状式发展，未来科技城、钱江世纪城都是后起之秀。

购房者不必因为地段、交通、配套等因素，必须去选择“老破小”。

在购房者追求居住舒适度的情况下，“老破小”被“放弃”的可能性越来越大。

如果你还是想买老破小，或者迫于无奈只能买老破小，那么，也建议你尽量选择学区房、拆迁房或者地段好、小户型这一类房源。