三年亏损11亿负债27亿上市26个月后青客公寓破产清算长租公寓如何长寿

近日,企查查数据显示,上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(简称:青客公寓)关联近千条限制消费令,多次被列为失信被执行人。1月18日,企查查新增案件公告,上海市第三中级人民法院接受了青客公寓在1月4日提交的破产清算一案。

据企查查

从长租公寓第一股,到走入破产清算程序,青客公寓只用了两年零两个月的时间。从蛋壳到青客,长租公寓还有未来吗?

连续三次修改招股书

2019年11月5日,青客公寓登陆纳斯达克,股票代码“QK”,开盘价17.35美元,较发行价上涨约2%。截至上市首日收盘,青客公寓股价报17.64美元,涨幅3.76%,市值超8亿美元,最高估价一度触及19美元。同一天,青客副总裁在朋友圈发文,激动地写下“青客新起点,租赁大未来”的标语。

据青客官网

数据显示,青客公寓风光时,曾覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、成都等城市,管理房源超过9.7万间。

彼时的长租公寓市场,自如和蛋壳在前,青客排行第三。无论是融资数量和额度,还是市场占有率,自如和蛋壳都远在青客之上。在青客上市前,市场就已传出自如赴美上市消息,而蛋壳公寓也已提交招股书。

青客能够从行业老三一跃成为长租公寓第一股,有媒体表示,除了其布局早之外,还在于其对市场的洞察力。

值得注意的是,青客公寓在上市前夕,曾对招股书进行了三次调整。最后一次调整系距离上市4天前,将发行规模从此前的520万股ADS临时下调近一半至270万股ADS。而此次临时调整,将导致青客公寓上市募集资金减半,其最高募集资金将从1亿元下降至5000万元。

对此有业内人士表示,青客下调IPO额度,系客观环境影响。彼时房地产和长租市场降温,外部环境、租客租金等多重因素均会对青客公寓IPO产生不利影响,资本市场同样也会承压,降低预期。而青客公寓当时降低募集资金额度,也是为顺利IPO做嫁衣,一切都为了抢跑服务。

最终,青客如愿以偿,夺得国内长租公寓海外上市第一股的名号,但连续三次修改招股书,有业内人士表示,这势必会对蛋壳上市产生阻力。在其上市73天后,蛋壳成功登陆纽交所,首发价报13.5美元,当日收盘13.49美元,首日便跌破发行价。

曾出现诸多爆雷事件

事实证明,青客公寓减半额度一举,的确避过了IPO首日破发,成功抢跑。

但出色的募资能力之外,摆在青客公寓面前的,还有三年亏损达11亿、负债高达27亿的财务报表,以及“租金贷”、“资不抵债”等未解难题。在亏损状态下逆势上市,青客公寓仅首周微涨,第二周起持续下跌。上市后10日,青客公寓跌破17美元的发行价,报16.50美元。

此后,青客公寓股价便持续下跌,截止1月24日,已跌破1美元,报0.425美元,市值蒸发97%,公司5位高管也在今年初全部辞职。

青客(QK)最新股价

从长租第一股到破产清算,青客公寓只用了两年零两个月的时间。

事实上,早在2020年初蛋壳爆雷时,青客公寓就出现了诸多爆雷事件。其不仅以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”,对于不接受降租的房东采取解约操作,而多名租客收到了来自房东的警告,表示已数月未交租金,寻找青客管家无果。

金融投资报记者发现,有人自称青客公寓“受害者”创建了“青客公寓租友交流群”公众号,截至目前,共发布了6篇原创内容;截至2020年7月4日,共有59位租友在此平台提交了自己的受害经历。而几乎每位“受害者”,都提到了“租金贷”。

青客公寓租友交流群的“租友自述”

所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

网友放出的“租金贷”截图

而这些租友面临的问题是,房东找上门来表示数月未交房租,交涉平台后无果,押金不退,退房手续迟迟没有进展,银行租金贷也无法解绑。租客不仅无法入住,且无法拿回押金,还要继续偿还银行租金贷。

2019年12月,六部委印发的《关于整顿规范房租租赁市场秩序的意见》显示,在住房租赁企业的租金收入中,租金贷款金额占比不得超过30%。截至2020年9月30日,青客公寓所提供的租赁单位中,有11.9%的租金由租金贷提供,而在2019年同期,这一比例为65.4%。

业内说法:

给长租公寓市场划红线

2019年,有媒体将“长租公寓”作为年度词汇写入年度总结中。疫情之后,长租公寓爆雷,多名租客一夜之间无家可归,蛋壳退市,青客公寓破产,离退市仅一步之遥。那么,长租公寓还有未来吗?

原我爱我家副总裁胡景晖早在2018年就曾说过:“长租公寓若是爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

同年,潘石屹也曾直指长租公寓商业模式的痛点:“我不建议去做长租公寓,这个生意一定是亏的。”他是基于盈利点来看的长租公寓生意。他认为,做长租公寓就一定会向银行贷款,但贷款建成后,租出去的回报率最高不超过1%,即便租房价格翻番也是亏本买卖。

金融投资报记者采访了弘业资本理财经理叶苏锋,他认为,长租公寓的困境与商业策略的矛盾有关。

长租公寓的商业模式追求高周转,降低空置率,甚至将资产证券化。在长租公寓的构想中,只要将空房率限制在一定程度,就能够实现很高的年利率。但问题就在于,真的能保证空置率吗?

叶苏锋表示,想要解开这个商业矛盾,靠长租公寓市场自律是不可能的,理论上可以使用第三方资金托管的监管手段,给长租公寓市场划红线,拒绝资产证券化,不给长租公寓机会做资金池,或许会让长租公寓回归正常。

本文源自金融投资报

三年亏损11亿负债27亿上市26个月后青客公寓破产清算长租公寓如何长寿

青客、蛋壳等企业,纷纷出现资金危机,长租公寓会慢慢消亡吗?

青客、蛋壳等企业纷纷破产,但是长租公寓这个行业应该是不会消亡的,一般来说,只有经营不善消亡的企业,很少有很消亡的行业,所以就算是长租公寓的前景这么不被看好,应该也是不会消亡的。毕竟现在国内的主流长租模式,还是二房东包租模式,很多租赁的房子都很难见到真正的房主,所以一旦二房东出现问题,受上海的就是租客和房东。针对现在缺少严格监管的体系,应该加强预警,提供完善的保障和监督机制。

一、租赁需求真实存在。

只要有需求,就会有市场,去年的长租行业真的是比较惨不忍睹,行业持续亏损,负面新闻一个接一个,就连已经上市的蛋壳公寓,产品都全部被下架,负责人被抓。除了蛋壳之外,青客公寓的创始人也被董事会罢免。从这两方面看来,长租公寓的前景并不理想,但是市场是有需求的,所以行业还会存在。

二、国内主流的租房方式。

现在这种中介的存在是国内比较主流的租房方式。其实在日常生活中,我们也知道,不管是买卖房产,还是租赁房产,我们很少能真正的见到房东本人,都是中介代为操作,这种情况下,一则是有一个中间的平台,二来是省事省心,所以二房东或者说中介的存在就成了一个必然性。

三、政府会及时完善长租房政策。

对于政府部门来说,在面对2020年的情况之后,才会积极的采取措施,来保证长租行业的健康稳定的发展,完善长租房政策,扩大小户型,低租金的保障性租赁房屋供给,多渠道保证全体人民的合法权益,避免再出现长租模式的暴雷事件。这样也能保证长租公寓的健康稳定发展。

三年亏损11亿负债27亿上市26个月后青客公寓破产清算长租公寓如何长寿

2020之变|长租公寓行业阵痛不断“野蛮生长”后迎来梦醒时分

多家长租公寓运营商在2020年出现资金问题,即使是蛋壳、青客这样的“头部”企业也未能幸免。尤其是蛋壳公寓事件,引发各方对长租公寓行业症结何在、今后何去何从的热议。

因长租公寓涉及面广、 社会 影响较大,多地监管部门纷纷发文,对长租公寓行业进行规范。

“今年对长租公寓行业而言是很关键的一年。内外交错之中,长租公寓运营企业面临战略方向的调整。蛋壳公寓事件也暴露出,长租公寓行业需要更加完善的监管政策。预计明年相关政策将更加完善,政策支持及监管有望进一步细化。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

年内30余家长租公寓机构爆仓

受疫情等因素影响,今年不少城市房屋出租空置率有所上升,部分长租公寓机构因流动性短缺问题加剧,陷入资金危机。

据天眼查专业版数据,以工商登记为准,全国目前已经注销或吊销的长租公寓企业约有170家,占相关企业总量的15%。

不仅是中小型长租公寓企业,一些大型长租公寓运营商,也是状况频出。

与此同时,长租公寓龙头企业自如,在五月也传出资金链紧张的消息。多位自如业主接连发声,称自如方面要求业主降低租金,否则将单方面解约。景晖智库首席经济学家胡景晖曾指出,“自如联系业主降租金的核心原因,是现金流出现了问题。”

蛋壳公寓的情况则更加严峻。今年上半年该公司屡次被曝出资金紧张,下半年,问题愈演愈烈。10月份,多地出现蛋壳公寓合作商上门讨债事件。11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”。

资金问题背后的商业模式拷问

上述模式需要运营企业不断做大规模、不断引入新租客、租金不断上涨,才能持续下去。一旦遭遇市场下行,租客减少、租金上涨乏力,这种模式便无法持续下去。

“激进扩张叠加疫情影响,令长租公寓运营商资金短缺问题进一步凸显。”克而瑞首席分析师董浩表示。

克而瑞在一份研究报告指出,作为创业系的长租公寓平台,资本市场热度褪去后,如果自身造血能力较弱,规模扩张越大,越容易造成企业亏损加剧。

以青客公寓为例,其近几年财务状况堪忧。2017年-2019年,该公司连续三年出现亏损,亏损额分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。据青客公寓2020年上半年财务报告,截至3月31日,公司净亏损约4.168亿元,相较于去年同期增加1.153亿元,亏损进一步扩大。

蛋壳公寓在今年“出事”之前,已连续三年出现亏损。据蛋壳招股书及财报,2017年-2019年和2020年第一季度,其净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元;经营活动产业的现金流量净额分别为1.15亿元、-11.64亿元、-19.11亿和-1.21亿元。

就长租公寓所面临的财务问题,董浩表示,机构化的租赁服务商前期成本压力大,从收房到出租存在时间差,并且前期收房、改造、装修、配置等成本都要提前支付,扩张阶段的企业收入成本在时间上不匹配的问题更加突出。这种模式一旦遭遇现金流趋紧,企业将面临很大财务压力。

克而瑞在前述报告中指出,当前长租公寓仍处于发展阶段,参与者多为初创公司,还有少量中介和房企。在争规模阶段,初创企业运用互联网思维采取较激进扩张,盲目补贴做大规模,资本离场后很容易因资金短缺而陷入困境。

“未来行业竞争格局趋稳,需依靠平台自身造血能力维持成长。行业应回归重资产、长周期逻辑,注重精细化管理的道路上,通过提升服务附加值并向平台化发展,适当合理结合互联网思维,来提升自身造血能力。”董浩表示。

应从“野蛮生长”转向精细化运营

对于长租公寓运营企业如何破解目前困境,业内人士认为应从内、外两个角度来分析。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来,从长租公寓企业本身来看,随着行业集中度不断提升,加之疫情的冲击,野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境。

从外部而言,加强对这一行业的规范和监管,迫在眉睫。

针对近期长租公寓爆仓、跑路等现象,日前多地发布通知,要求对住房租赁企业所收租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管,并对“稳租金”提出相关规定。

其中,西安、杭州、重庆和深圳四城政策主要加强平台资金管理,避免资金被挪用,防止再次发生长租公寓爆仓事件;石家庄、成都、合肥和南京四城政策,主要包括加强平台租赁合同监管、规范行业行为等。

“这些举措,是相关部门对长租公寓问题做出的积极反应,表明政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心。稳租金,可能会成为调控一个重要方向。”陈霄说。

北京房地产中介行业协会会长李文杰在公开场合表示,伴随各项制度的规范度进一步提高,对行业保障和鼓励政策的出台,期待未来会有平台化的公司,来提高自身标准及消费者体验,从而带动整个行业水平提升。

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