蔚蓝在前几天分享了购买商业公寓理论篇，光有理论，没有实践是纸上谈兵。
今天我们就选取重庆东南西北中五个方位的在售公寓作为案例，进行实战讲解，看看到底谁才是潜力之王。
东邪：三峡国际51loft公寓
位置：龙兴
价格：建面约30-60㎡，均价约1.1万元/㎡
商业：悦荟城步行街
轻轨：4号线在建，龙兴站有多远未知
蔚蓝点评：
活捉一个远郊公寓，万年深坑。用蔚蓝朋友——火爆脾气王嬢嬢的话来说，啥子国际公寓，包装成宇宙公寓都没得用，还不是个坑货。还敢卖11000，有好远给老子爬好远。
三峡国际公寓的地段，太邪气了！
西毒：龙湖光年公寓
位置：沙坪坝三峡广场
价格：建面32-95㎡，单价2.3万-2.4万元/㎡
商业：三峡广场 龙湖金沙天街
轻轨：步行7分钟到沙坪坝轻轨站，环线与1号线（9号线在建），未来三轨交汇
物业费：5元/㎡
蔚蓝点评：
这个公寓所在的地段比贝蒙松藻中心所处的地段要好得多，可以说非常优质。
三峡广场周边肯定是不缺人流量的，金沙天街一开，更是吸客无数；三轨交汇，源源不断输送人流量。开发商宣传的预计租金每平方80-100元。
它的问题是价格比较贵，龙湖的定价一直引领重庆房市，尽管不便宜，还是吸粉无数，比较适合资金量充足的人群。
龙湖光年位置绝对霸道，价格也有毒，谁让龙湖从来不产便宜货！
南疯：贝蒙松藻中心公寓
位置：南坪万寿路
价格：建面约29㎡-57㎡，单价1.8万元-2.3万/㎡
商业：南坪上海城
轻轨：10号线建设中，步行10分钟左右到轻轨站
物业费：5元/㎡
蔚蓝点评：
贝蒙松藻中心的广告噱头是首付5万，置业顾问支支吾吾的说，一年分期付首付的话，每月分期还款大概需要2万元。这就意味着购房者至少要提供4万的月收入流水才够，有几个能达到呢？
这里地段、商业都有了，通轻轨的事情也是板上钉钉，摆脱了3无公寓的嫌疑。但这个价格是不是太高了点？
南坪商圈的割裂感特别明显，上海城、万达、星光68三大商业各自为政，没有连成一片，不利于人气的聚拢。单打独斗的上海城又能承载多少人流量？
上海城精装公寓出租大概就1700元/月的样子。
所以贝蒙松藻中心卖这个价格有点疯！
北惊：绿地保税中心公寓
位置：江北金渝
价格：建面约38-55㎡，均价11500元-12000元/㎡
商业：5万平京东电器超级体验店
轻轨：步行10分钟左右到4号线保税港轻轨站（9号线保税港轻轨站在建）。
物业费：3.5元/㎡（龙湖物业）
蔚蓝点评：
这个公寓以后会享受两轨交汇资源，还是难得的水电气三通，价格看着也没有前面两个那么吓人。
如果是过渡性居住也还是可以考虑，毕竟这里交通方便，水电气三通，还有小区环境。
它的不足之处在于，附近缺少大型商业体的支撑，奥特莱斯、汽博中心、麦德龙离得有点远，步行10分钟走不到，要开车10分钟才能到。
京东电器店再大，不能吃不能耍，商业配套是有点令人吃惊！
中傻：卡萨国际公寓
位置：渝中华1路
价格：建面约26-32㎡，总价37万起。
商业：勉强算解放碑商圈
轻轨：步行10分钟到黄花园轻轨站
物业费：3元/㎡
蔚蓝点评：
这个公寓要全款付清，不能贷款的事情蔚蓝就不吐槽了。它最大的问题是，步行到解放碑商圈要22分钟左右。解放碑是个好地方，可惜离得太远了。
虽说公寓拆迁补偿费用是要比住宅高，但还是第一次有公寓把拆迁当做卖点的。卡萨公寓总高32层，周边全是林立的高楼，拆迁不是不可能，但估计是儿女辈或者孙子辈的事情了。
买卡萨国际为了搏拆迁？卖点有点傻。
谁才是潜力之王
市面上公寓这么多，一个不小心就容易选到生不出蛋的“病鸡”，所以需要谨慎对比，做好人流动向、租客群体以及人群消费水平的调查工作再做决定！
毕竟咱们的钱也不是大风刮来的。
谁才是潜力王？当你围绕具体公寓展开周详的调查后，自然就能得出结论。
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重庆龙湖天际的公寓投资回报率高吗？会不会是个坑？
重庆龙湖天际的投资回报率还是比较高的呀，如果想要投资房地产的话，那我觉得可以考虑投资这个楼盘，如果买入的时机比较准的话，那肯定是能够赚钱的。现在重庆龙湖天际的平均房价大概是在8900块钱左右，个人觉得这个房价在重庆当地来说算是比较便宜的了，未来还是有很大的升值空间的，所以推荐大家在这边投资。
其实最近半年左右的时间，重庆龙湖天际公寓房的价格基本上都是呈现一个上涨的趋势，虽然上涨的幅度不太大，但至少是在稳定的上涨，所以单纯的从这一点来看，未来这边的房价还是有很大升值空间的。其次该小区周边的配套设施还是挺齐全的，本身这边的房子户型也是特别的漂亮，非常有卖点，周边的交通又较为便利，所以未来这边的房价大概率会上涨。
这个小区是2022年的6月份开盘的，其实小区里森如面的绿化率凯斗还算是比较高的，也就是说绿化做的特别的好。从这方面来看的话，我觉得这边的房子还是比较适合居住的，特别是适合一些老人居住，所以我觉得未来这边此孙启的房子市场应该不会特别的差，而且公寓房现在本身也特别的受欢迎，所以有一定的投资价值。
当然我觉得投资肯定是有风险的，谁也不敢保证未来重庆龙湖天街的公寓房就一定会上涨，只能说大概就会上涨。所以说具体是否要在这边投资，还是得看你个人的一个预判，本身投资也是有一定风险性的，关键就得看你是否能够抓得住机会，或者说要看你对未来市场的判断是否准确。不过我觉得至少从现有的一些情况来看，这边的房子还是值得投资。
买房三大坑！跳一个躺十年
作者 | Miss蜜姐
近期，不少人买房的热情又被激活了。最近一两个月，利好的消息看似不少。
多地加入的人才争夺大战，放宽落户、购房限制等，还在继续。
就在今天（1月8日），苏州出台《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》。
该草案引人关注的一点是，为人才提供了 “先落户后就业” 的新落户方式。
当然，被开发商和房屋中介们宣传更多的利好消息是：央行降准。
本周星期一（1月6日），央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元。
在不少人兴奋不已、摩拳擦掌之际，蜜姐想友情提醒下， 如今的房价水平之扮手下，大部分普通人买房的容错率极低。
尤其是还想买房保值增值的人，最好先把买房的三个典型大坑了解清楚。
01
大部分买商品房的人，即便是自住，也都打着投资的小九九。住上几年、十几年，还能增值，卖了换个大房子，何乐而不为。
这也是不少人偏爱买新房、规划新区的新房的一大原因之一。
核心区的二手房性价比再高，但行情好的时候，哪里册穗比得上新区新房房价诱人的上浮幅度呢。
迷信所谓的规划，特别是小道消息的“规划”买房，这个坑一跳能蹲好几年，甚至更长时间。
除非自住，买了就住不浪费。 投资买新区，尤其是第一波买新区的人，通常不太好受。 要赶上周期波动，就更难受了。
新区买房的坑和套路，较为普遍。2018年—2019年，蜜姐就亲眼见证了一个光芒四射、炙手可热的新区回归平淡。
这个新区位于某热点二线城市。2018年，朋友想去买某大房企的房子。
先是到指定地点现场登记，再是去售房部领取开盘邀请卡，再是参加开盘发布会。跑了三趟连个户型也没看到……
朋友异常气愤，当初因为销售人员说开盘的发布会将公布户型，结果前后持续了近3小时的发布会，仅公布了几个别墅的户型和一个大平层的户型。
而发布会后，开盘的时间却一拖再拖，调足了购房者的胃口。
朋友很着急，于是找了几位好友陪他，驱车一个多小时到了他心心念念的新区，实地踩盘。
除了当地一家知名学校已开学，其他配套尚处于开发阶段，基本就是个超级大工地。
跟当地人聊天得知，两年前这里的均价还未过万，但2018年行情好，加上各家开发商对新区概念的大力宣传，均价很快翻倍。
从实际踩盘和当地的发展情况来看，这个新区10年能发展起来就不错了。而买房后能出租的几率很低，且租金水平也很低。
但一个月后，该盘现场认购异常火爆，尽管很多人还是没有看到自己想买房子的户型图……
仅仅一年后，2019年下半年，该新区当初需要靠抢购房名额的楼盘，已经变成了中介隔三差五给朋友打电话，热情邀请去看房了。
而二州缺卜手房的挂牌价格也较前一年下浮了1000-2000元每平米。
新区的房子不是完全不能买。如果工作在新区，买新区的房子自住，既能节约交通时间和成本，又能长期坐等升值，也不失为好的选择。
但如果纯投资，除非十年不用的闲钱，否则还是别往里投了。因为一旦想变现，是相当困难的。
尤其在“长期坚持房住不炒”的大背景之下，而短期大概率还得承受价格的波动，没点心理素质和经济实力，是玩不起的。
还要重点提醒的是，买新区的房子，一定要注意开发商的实力。 新区短期发展不起来，小开发商被拖死，烂尾后导致退房无门，才是最大的坑。
02
第二大坑，是所谓高租金收益的公寓。特别是所谓的度假公寓，江景、海景公寓。
最近一两年民宿流行。一些公寓也打着购买送租约，而主要就是出租做酒店、民宿。
看似很划算，有租约不愁出租的问题。
这些租约通常也就是五六年，能否达到你保值增值的目的，还真得算下细账。
经当事人同意，以一个真实购房案例来给大家分析。
W先生，2017年以较好房价出手了区县老家的房子，2018年在某二线城市投资了一套面积100多平米的公寓，总价约170万，单价约一万六千五。
中介推荐的理由是，江景房，带6年租约。预计租金每月能达到七八千元。
W先生，心里一盘算，那租金就能还每月的房贷，自己就是投入首付。长期当个包租公也不错。
然而认购之后，发现所谓的租约合同，并没有约定具体租金。
买房后，他与承租方协商，租金价格迟迟谈不妥。承租方说生意不好做，中介当初承诺的七八千一个月的租金，他们出不起。要出这么高的租金恐怕拖不到6年，公司就得垮了，这租约也没法完成。
僵持了大半年，迫于还贷压力，W先生接受了降价出租，每月租金约六千出头。
此时，他既觉得憋屈又无可奈何。一方面他付首付，每月还相当于给承租方“补贴了”近两千元房贷。
再算一笔账，如果按照现在的租金水平，哪怕是一天不空的顺利出租，不算物管等费用、不算房贷利息的情况下，也得约24年才能回本！
即便是租金能达到当初中介承诺的七八千一月，租期也仅有六年，此后还得自己想办法。
而如果挂售，公寓的交易费用也颇高，加上也难以脱手，现在感觉似乎捧了个烫手山芋。
海景房、度假房的坑相信不少蜜友都看过，如果再叠加公寓性质，堪称是坑中之坑。
03
第三坑就是商铺，尤其是看似捡便宜的商铺。
一铺养三代的商铺，在变成三代养一铺之后，不能想些新花招。比如，附带学区名额，“旺铺”抢购，“唯一”一个特价商铺等。
身边好几位被商铺套牢的人，跳的都是类似的坑。
当商铺叠加新区这个大坑，简直堪称坑中王炸。
通常新区的商铺，有更多“便宜”的噱头。中介通常劝说的理由就是：如果新区都起来，这个商铺就不可能便宜，现在才是捡便宜的好时机。
身边一位被商铺套牢的长辈，这个“便宜”捡了七八年了，还未能解套。
虽然当初买的新区，如今发展也还不错，当地楼市经历过两轮起伏，价格已颇为客观。但他的商铺却一直难租出去。一是面积大，二是所在的商业区一直没发展起来。
商铺的挂牌价格比当初买的时候普遍高了，但他挂售了大半年，甚至愿意亏点出手也没找到接盘侠。
尽管近期利好消息不少，不过蜜姐还是要再三提醒，想买房致富比以往难度大了太多太多，且要做好长期持有的准备。
至少避开上述三个大坑，少犯错才能离成功更近一点。