阅读提示：

本文根据VIP社群提问者或者直播间粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。

（互动时间：2023年2月8日）

楼盘对比

提问：管城200怎么选？

郑州楼市经过两年的市场下行期，价值正在逐渐的回归确定性更强的主城区，200万的预算不低，还是建议往老管城看看，当然面积就会小一点，但是买了最起码不用拓荒，周边的配套看得见摸的找，也不用画饼了。

但是随之而来的一个问题就是老管城的项目确实不多，建议多关注电建洺悦融园和即将入市的国投昆仑望境。二环边的配套、有地铁通勤便利、精装修也省事、央企开发商也安全、2.99的容积率高层 小高层的产品设计，舒适度也能保证，除了没有学校以外，几乎是个没有硬伤的项目了。

有一点需要注意的是这个项目的价格不便宜，装标溢价太高。不急可以等等国投昆仑望境，毛坯房，应该不会太贵。

提问：关虎屯上班，推荐新房还是二手？

关虎屯位于咱们郑州的金水老城花园路农业路东北，周边的二手房大都房龄太大，失去购买的价值，建议新房，比如：万科古翠隐秀精装28000左右，未来天奕精装35000左右，毛坯的申泰中原印象23000左右，不过不是特别建议。如果觉得价格贵的话，可以沿着地铁2号线到三环外找一找，价格一下子就下来了。

提问：越秀金悦文化和美盛教育港湾推荐哪个呢？

越秀金悦文化还没有入市，两个项目同属于金水北板块，从学校和位置上来说，美盛比较突出，从居住舒适度和交通上来说，越秀金悦文化更胜一筹。如果对地铁依赖性比较大，想住的舒服一点，多看看越秀金悦文化吧。

提问：海马清风公园二期145洋房跟金尊府二期128洋房买哪个？？

两个项目都是现房，一个在滨河一个在老管城。海马的洋房大概是在20000左右，环境好、容积率低，只有1.99，居住舒适度高，面积也大。盛奥金樽府大概价格2500左右，位置更好，配套更全。个人建议：如果自己性格偏进攻性多看看海马清风公园。

买房知识

提问：郑州的房价还会跌吗？

郑州的房价不会再跌了，也不可能再跌了，还有可能面临无房可卖。

就拿这两年来说，郑州的房地产市场不景气，开发商在有节奏的减少拿地或者干脆不拿地了。但是地还是要卖的，只能有城投公司托底，这也是为什么我们看到郑州这两年的土拍市场，基本都是城投拿的地了，甚至在22年的第三次土拍，全部由城投公司托底，民企、国央企一块都没拿。

我们再更具体一点，2022年三批次一共拍了49块，只有6块有案名。这6块中，开盘销售的也只有龙湖熙上一家，可见新增项目入市有多缓慢了。而现在，郑州的新增的主流在售楼盘基本上都是2021年第一次土拍拿的地块。比如正弘璟云筑、招商美景雍瑞园、万科古翠隐秀、保利璞岸等等。那么按照这样的趋势下去，那么2023年郑州四环内铁定会闹房荒。量缺价涨的趋势是不可逆的，而且是马上发生的。

那么可以预见的是市场一旦转好，甚至出现抢房，那么这些潜在库存一定会加快入市的。在这些库存中，存在大量垃圾地块、垃圾项目、垃圾房源。千万不要忽视了这部分存在，对于沉积小五年的郑州房地产市场，一旦遇到向上行情，什么妖魔鬼怪都会趁机出货的。建议:1、能早买当然是早点买。大趋势不可抗。早买还能挑好货。也不要再说郑州烂尾不解决，郑州房地产市场不可能好转。往大了说，政府正在想办法解决。往小了说，千万不要考验人性。房子越少，越抢，这就是人性。2、在郑州买房，千万不能买到垃圾，无异议自绝前程。按照郑州5年才能勉强有一个上涨周期的调性，在郑州千万不要买垃圾项目、垃圾房源。买了不涨，或者涨幅不足，铁定是要亏钱的。不仅不涨，还卖不去，铁定是要变成不动产跟你半辈子的。在郑州买房真的真的要远离垃圾板块、垃圾项目、垃圾房源。

提问：郑州的公积金可以贷款80万吗？

可以，夫妻双方缴存情况均符合公积金贷款条件，首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高公积金贷款金额为80万元。

提问：经营贷降低房贷靠谱吗？

1、经营贷的本质

经营贷确实可以降低利息，但是放到桌面上就是违规操作，否则售楼部在卖房的时候就用了，用不着卖完之后再二次加工。你从字面上就很容易理解，国家给企业的经营扶持贷款，专项用途是企业经营，所以叫经营贷，而不是买房。所以你会发现办理经营贷时都需要营业执照。在银行看来，这个企业做生意需要用钱，老板呢？有房产做抵押，那就评估一下这个房子能贷出来多少。如果你用于买房了，其实就是违规，所以经常严查资金流入房地产，其实也包含了有经营贷和高评高贷。南方比北方要严重，大城市比小城市要严重，既然违规了，就有被查到的风险，身边在用的人会告诉你没事，是因为他并没有被查到，站在他的体验那就是没事儿。现在手续越来越完善，查到的概率确实比之前小，但是骚操作的风险依然在。

2、经营贷的优势

经营贷贷现在是3.5到4.2，这样说你可能没有概念，商业贷款是4.1，公积金是3.1，介于公积金和商贷之间的一个利率。

3、经营贷的劣势

房贷周期按人年龄算，男的到65，女的到60，而经营贷是一年，三年，五年自己选，到期还掉后再评估再贷，下次能贷出来多少评估多少，和下次市场有关，有些已经跌到底的区域涨的概率不大，还没有跌到底的区域还有降的概率。还有也就是这次贷出来40万，下次万一是35万，那你就要自己拿五万现金来还。

有一句话叫量入为出，卖掉降负债，放弃能力以外的努力可能是更加安全的选择。

楼盘问答

提问：美景芳华怎么样？答

现在主要在售的是公寓，价格在9000左右，位置很好，南三环经三路附近，即是这样也不太建议，项目从开盘17000，到现在几乎腰斩，再加上美景的boss因为新财富集团的事情，被请去喝茶了，项目工程进度也不健康。

提问：万科星图能买吗？

可以买。万科星图7500-8500，价格上虽然没有竞争力，但是南龙湖的市场鱼龙混杂，开发商良莠不齐，在南龙湖买房靠谱放在第一位，所以万科虽然在竞争十分激烈的南龙湖依然卖的不错，主要是万科靠着自己的品牌降维打击。比如南龙湖没有市政暖气，但是万科却地暖铺设，预留暖气接口，还送博士暖气壁挂炉；社区规划了架空层，12000方的景观示范区实景呈现、200平的下沉广场等。

提问：裕华城会烂尾吗，还可以买吗？

会不会烂尾不太好说，工程进度不健康是真的，从去年下半年，基本上都是一个月一层，现在均价在12000左右，特价不到12000，毛坯24年10月交房，还需观望，不太推荐。

提问：碧桂园凤凰城能买吗？

碧桂园凤凰城可以考虑，如果胆子够大，可以搏一搏。四环内的项目，挨着地铁口，通勤方便，精装修单价11000-12000，可以说目前郑州市场上价格非常有竞争力的。虽说学校一直打嘴炮，但是签过也不敢打包票，比如裕华城的伊河路就离碧桂园越来越近。据说16要搞复工大会，看看工地上能上多少人吧。项目烂尾不至于，毕竟还有一块地，刚开始卖25年6月交房，单价10000左右。

提问：金水经三路家属院2楼能买不96年的房子 215平160万 自住可以买吗？

单从居住的角度上来看，租房更划算，不建议。

提问：智慧城怎么样？

不太推荐，正商智慧城目前在售的是五期，分批交房，早的在24年11月份。项目高层价格七八千，项目曾经最贵的时候将近11000了，属于南龙湖的门户位置，但是有暖气，属于双气社区，依托前几期的交房，有居住氛围，有菜市场、有公园、有学校（智慧城外国语小学/中学），目前正商的困境已现，另外像旁边的碧桂园时代城，精装修价格也才9XXX，还送个车位，正商智慧城不太好弄。

提问：阳光城怎么样，最近怎么没消息了？

阳光城在去年国庆节，以11XXX的价格刷爆郑州房地产市场，依托中州大道长江路得天独厚的地理位置，狠狠的刷了一波存在，后来价格回到14000-15000左右，性价比不高了。

提问：南龙湖那个永丰乐城怎么样？

永丰乐城的品质在南龙湖还是可圈可点，虽没有万科星图来的稳当，但在区域也是名列前茅。二期阳光里以及三期公园里都已经交付了一部分，另外一部分是今年年底交付。价格方面现房比较少，也稍贵，价格区间在8500-9000元/平米，准现房的话价格略低，单价合到7500左右。开发商永丰集团，名气不大，在售的两个项目都不在主城区，永丰乐城在新郑南龙湖，还有一个永丰乐境在荥阳，虽然不是大开发商，但如果是买现房的话其实也不用担心。

提问：绿都澜湾2手房怎么样？

还行。绿都澜湾从15年到21年一直都在创造管南的神话，最贵的时候卖到15000左右，被称为管南三雄，只是现在开发完了，楼市里自然没有了传说。二手房市场受到市场调节，绿都澜湾是管南目前少有的周边配套完善，创新街名校加持的社区，只是产品有点拉胯。

提问：谦祥时光序和亚星锦绣山河从学校地段那个好一些？

地段谦祥时光序更好，三环主城，地铁3号线兴隆铺站。学校亚星锦绣山河更优。

提问：郑州本地拆迁的盖的小区会不会烂尾？

不会。

提问：郎晴别苑怎么样？

性价比不高，优势就是位置不错，位于航海路与工人路附近，也是属于二环，周边配套比较齐全，劣势就是地块比较小，开发商是建筑商出身，类似于泰宏，再加上户型设计的比较拉胯。

提问：管南富田咋样？

今年的富田确实没有去年好卖，首付分期、精装改毛坯、补贴月供、赠送车位、特价房，各种营销套路层出不穷，卖的还一般，主要原因是龙湖的入市，位置比他好，价格还不贵，二号院交房还减配，还在纾困中，难。